機構(gòu)報告：近八成北京老年人房齡超25年，呼吁推進房屋適老化改造
近日，北京鏈家研究院與中國人民大學(xué)勞動人事學(xué)院專家課題組聯(lián)合發(fā)布的《2023年北京老年居住需求洞察報告》（以下簡稱《報告》）顯示，老年群體在房屋交易中的活躍度越來越高。
“2017年北京55歲以上老年群體購房占比達11.4%，2017—2022年這一指標(biāo)的均值則為9.7%。”北京鏈家研究院院長高原介紹道，該指標(biāo)上升一方面跟老齡化進程加速有一定的關(guān)系，另一方面也說明，老年人購房已成為住房市場消費中不可忽視的力量。
上述報告數(shù)據(jù)來源是北京鏈家2017—2022年交易數(shù)據(jù)，選取55歲以上老年業(yè)主交易、購房與置換業(yè)主數(shù)據(jù)進行分析，有效數(shù)據(jù)樣本分別超15萬、4萬、2萬人。同時，北京鏈家經(jīng)紀(jì)人調(diào)研了651位交易老人，對其置業(yè)動機信息進行了搜集分析。
北京作為典型的快速與深度老齡化疊加型“老化”城市，老年群體的置業(yè)行為具有一定的代表性，對當(dāng)?shù)乩夏耆后w置業(yè)特征的分析有助更深入了解住房市場。《報告》顯示，老年群體居住現(xiàn)狀難言理想，“適老化”居住需求是撬動老年群體“二次”住房消費的重要杠桿。
近八成老年人住房建成于房改前
《報告》數(shù)據(jù)顯示，77%北京老年群體居住在1998年房改前建成的住宅中，距今已超25年；八成以上人居住地位于城六區(qū)，海淀、西城、朝陽、豐臺等區(qū)域占比明顯偏高，成熟片區(qū)進而帶來了更完善的公共服務(wù)。
也因此，老年群體住房價值享受了時代發(fā)展紅利，住房單價在8萬元/平方米的老年群已占比明顯高于全年齡段樣本比重；但居住面積相對較小，77%面積在90平方米以下，由此導(dǎo)致72%房屋總價不超600萬元。
《報告》認(rèn)為，雖老年群體較早地?fù)碛辛藚^(qū)位優(yōu)勢明顯的自有住房，但總體呈現(xiàn)出“老人老房”的特征，多數(shù)人的住房屬于“老破小”，其居住條件及周邊配套在適老化與舒適度越來越難以滿足養(yǎng)老需求，原有住房與老年群體適老化需求之間的矛盾也日益凸顯。
例如，北京市55—64歲群體中，49.6%的人居住在無電梯房屋中；65—74歲、75歲以上群體這一指標(biāo)則均高于50%。而這三個年齡階段中的老人，超6成居住在中高樓層。
此外，該研究還指出，老舊社區(qū)存在車位配建比較低、戶型設(shè)計不合理、物業(yè)服務(wù)不完善等問題。
“多數(shù)老人所居住的房屋與當(dāng)下居住需求已不再匹配，老人老房的居住現(xiàn)狀難言理想。”該《報告》指出，這也可能是老年人置業(yè)的重要誘因。
改善型換購是主要換房動因
《報告》基于北京售房老人調(diào)查樣本數(shù)據(jù)進一步指出，出于“改善型換購”動機的老年群體占比達40.8%，出于改善住房條件或周邊配套動機而購房的占比則高達69.1%。此外，有42.2%老年群體將房屋變現(xiàn)有出于支持子女的原因。
具體到置業(yè)偏好，老年群體對區(qū)位、品質(zhì)、戶型設(shè)計等方面偏好明顯。
與年輕群體一致，在空間取向上，老年群體也傾向于購置主城區(qū)及近郊區(qū)住房，最受青睞的三個區(qū)市朝陽區(qū)、海淀區(qū)及豐臺區(qū)。且相較青年群體，選擇朝陽區(qū)、豐臺區(qū)的老年群體占比明顯更高。從環(huán)線視角看，選擇二至五環(huán)的老年群體占比也高于青年群體。
此外，昌平、大興等7個郊區(qū)縣的老年群體在賣出本區(qū)房產(chǎn)后，除繼續(xù)在本區(qū)域置業(yè)，也傾向于在城六區(qū)置業(yè)。例如，昌平區(qū)老年人群體在出售房屋后，有49.1%的人選擇在城六區(qū)置業(yè)。
“老年群體更傾向于選擇與子女較為接近的片區(qū)以獲取便利性。另一方面，這也與老年人對公共服務(wù)的需求與指向加強有關(guān)。”《報告》分析道。
向城六區(qū)聚攏一定程度上體現(xiàn)了完善的公共服務(wù)在老年群體置業(yè)因素中的重要性；另一方面，社區(qū)及房屋本身素質(zhì)也尤為重要。
在社區(qū)選擇上，由于此前房屋“老舊”，其適老化設(shè)計不足，老年群體相較青年群體更傾向于購置樓齡更新、品質(zhì)更高的社區(qū)，73.1%的老年群體屬于“賣舊房買新房（樓齡更短的房）”。
一般而言，品質(zhì)越高、物業(yè)服務(wù)越完備的小區(qū)，物業(yè)管理費用越高，這一指標(biāo)一定程度上能體現(xiàn)老年群體房屋置換的特征。
數(shù)據(jù)顯示，63.2%的老年群體所置換房屋物業(yè)費更貴，且年齡越大，這一指標(biāo)增加的比例越大，一定程度上說明其對物業(yè)服務(wù)及居住品質(zhì)的重視程度。
此外，有電梯住宅更為符合其需求，在實際選擇中受到青睞。數(shù)據(jù)顯示，北京市老年居民在進行房屋置換時，近四成居民賣出無電梯房后購入了有電梯房，且年齡越大該趨勢越明顯。
業(yè)內(nèi)：房屋適老化改造有必要
“老年人對住房的需求發(fā)生了顯著變化，但住房服務(wù)的供給與老年人的居住需求之間的矛盾日益凸顯，亟需社會各方合力提高適老化程度，完善居住保障體系設(shè)計、住房適老改造、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊表示。
分析老年群體二次置業(yè)需求特征及交易過程中的痛難點問題，有助這一群體提升居住質(zhì)量，同時釋放一定量的住房需求。
《報告》提出，可強化頂層設(shè)計，培育多層次老齡居住保障體系，包括建立科學(xué)的老年住房空間規(guī)劃機制，引導(dǎo)培育多層次的老年居住服務(wù)市場。
“中國的老人作為很重要房屋持有者，實際上本身也是對整個房屋供給的結(jié)構(gòu)優(yōu)化，去釋放出更加有效的房源，本身所釋放出來的住房需求，實際上對整個社會經(jīng)濟的發(fā)展仍然在貢獻著非常巨大的力量。”中國人民大學(xué)勞動人事學(xué)院社保系主任白晨如是說。
須指出的是，通過置換房屋改善居住環(huán)境只是途徑之一，且對家庭支付能力要求較高。同時，老年群體出于生活習(xí)慣及情感因素或不傾向于搬離原居住地。
《報告》指出，對老舊小區(qū)進行適老化改造是提升老齡人口居住質(zhì)量的必然途徑，可結(jié)合國際先進經(jīng)驗，建立多層次、多來源的適老化改造資金籌措途徑。
同時，軟性服務(wù)提升勢在必行。《報告》認(rèn)為，綜合國情來看，社區(qū)養(yǎng)老模式可能是未來居家養(yǎng)老模式的重要補充，也是下一階段改善老年人群生活質(zhì)量的重要途徑，社區(qū)養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施、專業(yè)化照顧人員、社區(qū)養(yǎng)老資金來源及社區(qū)智能化改造都是可入手的方向。
